Twee 6 %-stelsels die u niet mag verwarren
De FOD Financiën hanteert twee verschillende btw-stelsels aan 6 % voor projecten met sloopwerk. Wie ze door elkaar haalt, verliest duizenden euro's — of riskeert een fiscale naheffing.
| Criterium | Stelsel 1: sloop-heropbouw | Stelsel 2: renovatie > 10 jaar (rubriek XXXI) |
|---|---|---|
| Doel | Volledige sloop + heropbouw van een nieuwe woning op hetzelfde terrein | Renovatie, verbouwing of verbetering van een bestaand gebouw |
| Hoofdvoorwaarden | Enige woning, max. 200 m², 5 jaar bewoning als hoofdverblijfplaats | Gebouw > 10 jaar, na de werken > 50 % privé bewoond |
| Wettelijke basis | Specifieke programmawet, sinds 2024 uitgebreid naar heel België | Rubriek XXXI van tabel A van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 |
| Voor wie | Particuliere bouwheer of ontwikkelaar (met koper die zich engageert) | Eigenaar-bewoner, huurder, vruchtgebruiker |
| Dekt | Sloop + heropbouw + afwerking onder één globaal contract | Gedeeltelijke sloop + verbouwing + afwerking |
Stelsel 1 — sloop-heropbouw: een gebouw wordt volledig gesloopt en op hetzelfde terrein wordt een nieuwe woning gebouwd. Het tarief van 6 % dekt sloop, heropbouw en afwerking onder één globaal contract.
Stelsel 2 — renovatie ouder dan 10 jaar: een bestaand gebouw wordt gerenoveerd of verbouwd, en de gedeeltelijke sloop is een stap in die renovatie. Voorwaarden: gebouw ouder dan 10 jaar, na de werken voor meer dan 50 % privé bewoond.
Twijfelt u tussen volledige en gedeeltelijke sloop? Maak de twee simulaties vóór u beslist: het btw-verschil kan oplopen tot 7 500 € op een budget van 50 000 €. De volledige opbouw van een sloopbudget leest u in de gids prijs van afbraakwerken aan een woning.
De vier voorwaarden van het stelsel sloop-heropbouw
Vier cumulatieve voorwaarden:
- Enige woning: het heropgebouwde pand moet de enige woning van de bouwheer of koper zijn. Bezit u al een andere woning en bouwt u herop om te verhuren, dan geldt het stelsel niet.
- Bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m² (zie de aparte sectie hieronder).
- Hoofdverblijfplaats: het pand moet als hoofdverblijfplaats (officiële domicilie) bewoond worden door de bouwheer of koper.
- Minstens 5 jaar bewoning: te rekenen vanaf de eerste ingebruikname na de heropbouw.
Cumulatief betekent: voldoet één van de vier voorwaarden niet, dan vervalt het stelsel volledig en geldt het tarief van 21 % met terugwerkende kracht.
Bijzondere gevallen
- Projectontwikkelaars: komen in aanmerking sinds de uitbreiding van het stelsel. De uiteindelijke koper ondertekent het attest en engageert zich voor de vier voorwaarden.
- Gehuwden en samenwonenden: de vier voorwaarden worden op gezinsniveau beoordeeld.
- Sloop op slechts een deel van het terrein: gebeurt de heropbouw op een groter terrein, controleer dan de toepassing pro rata bij de FOD Financiën.
- Groter heropbouwen dan gesloopt: kan, zolang het eindresultaat binnen de 200 m² blijft.
De regel van 200 m² bewoonbare oppervlakte
De bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m² wordt berekend volgens de geldende stedenbouwkundige normen. In de praktijk:
Telt mee voor de 200 m²
- Hoofdvertrekken (woonkamer, eetkamer, slaapkamers, keuken, bureau).
- Sanitaire ruimten (badkamers, wc).
- Gangen en binnencirculatie.
- Zolders die tot bewoonbare ruimte zijn ingericht.
- Mezzanine of kamer onder het dak bij een plafondhoogte van minstens 2,2 m.
Telt niet mee
- Kelders die niet als leefruimte zijn ingericht.
- Niet-bewoonbare zolders (hoogte onder 2,2 m, onvoldoende isolatie).
- Garages, carports, bergingen.
- Terrassen, balkons, loggia's.
- Technische lokalen (stookplaats, niet-ingerichte wasruimte).
- Externe bijgebouwen (atelier, tuinhuis).
Voor grensgevallen (gedeeltelijk bewoonbare zolder, ingerichte kelder, open mezzanine) vraagt u best vooraf een advies aan de FOD Financiën, vóór de ondertekening van het compromis of het bouwcontract. Een regularisatie achteraf is meestal onmogelijk.
5 jaar bewonen als hoofdverblijfplaats
De bewoning moet zijn:
- Effectief: officiële domiciliëring op het adres, aangegeven bij de gemeente.
- Ononderbroken: zonder grote onderbreking gedurende 5 jaar vanaf de eerste ingebruikname na de heropbouw.
- Als hoofdverblijfplaats: het hoofdadres, geen tweede verblijf en geen huurpand.
Regularisatie
Stopt de bewoning vóór het einde van de 5 jaar (verkoop, verhuur, vertrek naar het buitenland), dan moet u de btw regulariseren: het verschil van 15 % van de maatstaf van heffing (21 % min 6 %) bijbetalen, pro rata van de niet-verstreken jaren, plus nalatigheidsinteresten.
Voorbeeld: u verkoopt na 3 jaar bewoning in plaats van 5. U betaalt 2/5 van het fiscale voordeel terug. Op een project van 200 000 € exclusief btw bedraagt het voordeel van 6 % in plaats van 21 % zo'n 30 000 €. Regularisatie: 30 000 × 2/5 = 12 000 € plus interesten.
Uitzonderingen
Geen regularisatie verschuldigd bij:
- Overlijden van de bouwheer.
- Scheiding of echtscheiding.
- Beroepsmutatie die een verhuizing noodzakelijk maakt.
- Behoorlijk gestaafde overmacht, te verantwoorden bij de FOD Financiën.
Het attest: het sleuteldocument
Om het 6 %-tarief te genieten, moet de bouwheer (of de koper) de aannemer een attest conform het model van de FOD Financiën bezorgen. Dat attest:
- Bevestigt het engagement om de vier voorwaarden na te leven.
- Wordt ondertekend door de bouwheer of de koper.
- Moet bij de aannemer zijn vóór de uitreiking van de eerste factuur.
- Wordt door de aannemer 7 jaar bewaard om het tarief van 6 % te verantwoorden bij een btw-controle.
Het officiële model is te downloaden op de website van de FOD Financiën. Elke factuur onder het 6 %-stelsel moet naar dat attest verwijzen en de voorwaarden vermelden die het verlaagde tarief verantwoorden (verplichting sinds 1 juli 2022).
Is het attest onvolledig of niet conform, dan kan de aannemer verplicht zijn aan 21 % te factureren — en betaalt u het verschil.
Stappen, van controle tot factuur
- Controleer de voorwaarden: vier cumulatieve voorwaarden. Bij twijfel: voorafgaand advies van de FOD Financiën.
- Kies de aannemer: btw-statuut en ervaring met het stelsel sloop-heropbouw.
- Onderteken het bouwcontract dat sloop en heropbouw samen omvat, onder één globaal contract.
- Vul het officiële attest in en onderteken het. Bezorg het aan de aannemer vóór de eerste factuur.
- Ontvang de facturen met vermelding van het 6 %-tarief, het attest en de voorwaarden.
- Bewaar alle documenten 7 jaar (attest, facturen, contract, bewijzen van bewoning).
- Domicilieer u officieel op het adres zodra dat na de oplevering kan.
- Blijf er minstens 5 jaar wonen als hoofdverblijfplaats.
Bij een controle van de FOD Financiën moet u de effectieve bewoning kunnen aantonen: gezinssamenstelling, energiefacturen op uw naam, attest van de gemeente. Vergeet ook het administratieve luik vooraf niet: de sloop zelf vraagt in Vlaanderen doorgaans een omgevingsvergunning.
Cumul met de gewestelijke premies
Het btw-stelsel van 6 % voor sloop-heropbouw is cumuleerbaar met:
- Vlaanderen: Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening.
- Brussel: Renolution (woonpremie en energiepremies).
- Wallonië: Prime Habitation en de energiepremies.
- Verlaagde registratierechten bij de aankoop van een pand om te slopen en herop te bouwen (specifieke voorwaarden per gewest).
Let op: sommige premies hanteren een strikte aanvraagkalender. Vaak moet de aanvraag binnen vóór de start van de werken of kort na de eindfactuur (maximaal 12 maanden). De cumulvoorwaarden verschillen per gewest. Voor het asbestluik van een sloopdossier in Vlaanderen: zie de gids premies voor asbestverwijdering.
Valkuilen die u duur te staan komen
- De twee 6 %-stelsels verwarren: sloop-heropbouw (200 m², 5 jaar) versus rubriek XXXI (renovatie ouder dan 10 jaar). Maak beide simulaties.
- De bewoonbare oppervlakte verkeerd berekenen: zolder, mezzanine of ingerichte kelder kunnen het totaal boven 200 m² duwen. Reken na met de architect.
- Geen of een onvolledig attest: de aannemer factureert 21 % en u betaalt het verschil.
- Verkopen of verhuren vóór de 5 jaar: btw-regularisatie plus interesten.
- Gedeeltelijke in plaats van volledige sloop: opent geen recht op het stelsel sloop-heropbouw. In dat geval is rubriek XXXI het juiste spoor.
- Eindgebouw dat geen woning is: handelszaak, atelier of kantoor komen niet in aanmerking.
- Erelonen verkeerd behandeld: architect, ingenieur en landmeter blijven aan 21 % — niet opnemen in de basis aan 6 %.
- Ontwikkelaar zonder attestbeheer: koopt u op plan, controleer dan dat de ontwikkelaar het attest correct regelt.
- Slecht geoptimaliseerd premiecumul: sommige premies stellen eigen voorwaarden (inkomen, energieprestatie). Bekijk dat vóór u tekent.
VINTELER voert volledige sloopwerken uit in heel Vlaanderen en de rest van België, onder meer in Antwerpen en Gent, met opvolging in het Nederlands en het Frans. Vraag via de contactpagina een gratis offerte aan: plaatsbezoek, gedetailleerde prijs per post en het btw-tarief zwart op wit verantwoord.